賃貸借契約書には、賃貸借契約を1年更新するためには2ヶ月分の賃料を支払うとあります。更新料を支払わなければいけないのですか。

更新料条項は、消費者である賃借人に義務を加重するものであることから、消費者契約法10条(「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」)に違反しないかが問題です。この問題について、最高裁判所は、以下のような判断を示しています(最判平成23年7月15日)。
更新料は、一般的に賃料の補充ないし前払い、賃貸借契約を継続するための対価などの趣旨を含む複合的な性格があるので、更新料の支払いにも経済的に合理性がある。また、更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載されており、賃貸人と賃借人との間に更新料の支払いに関して明確な合意が成立している場合には、賃貸人と賃借人との間に更新料条項に関する情報格差や交渉力の格差が看過しえないほど存在するとは言えない。そこで、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額、賃貸借契約が更新される期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限りは、消費者契約法10条に該当しない。
以上のことからすれば、1.賃貸借契約書に更新料条項がはっきりと記載され、2.賃貸借契約を1年更新するために賃料2ヶ月分を支払うことは、更新料が高額過ぎるという特段の事情に該当しないと判断される可能性が高いといえます(上記判例で問題となった事案でも、賃貸借契約を1年更新するために賃料2ヶ月分の更新料と定められていました)。

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